A lakáshitel kiválasztása - mire kell odafigyelni? 

Ha vannak igazán fontos pénzügyi döntések az ember életében, a lakáshitel kiválasztása mindenképpen azok közé tartozik. Az egyes bankok ajánlatai között jelentős különbségek lehetnek. Előfordulhat, hogy a visszafizetés tekintetében akár milliós nagyságrendű eltérés van az egyes hitelkonstrukciók, hiteltermékek között!

Ez hogyan lehet? A lakáshitel kamatrészét számos tényező befolyásolja, egyes pénzintézetek eltérő feltételeket szabnak - más és más konstrukció kínál megoldást különböző élethelyzetekben, így meg kell győződni róla, hogy valóban a megfelelő lakáshitelre esik a választás. Lakáshitel és lakáshitel között is számos különbség van, legyen szó a kamatlábról, a hitel típusáról, a futamidőről, a törlesztés módjáról vagy az előtörlesztés feltételeiről.

A kérdés tehát az, hogy melyik lehetőség a legkedvezőbb a Te helyzetedben. Hogy könnyebb legyen eligazodni az ajánlatok között, érdemes tisztában lenni a legfontosabb tényezőkkel. Milyen hitelkérdéseket vet fel ma egy eladó lakás Debrecenben? Ebben nyújt segítséget ez az útmutató, melyben összefoglaltuk, mi mindenre kell odafigyelni a lakásvásárlási célú hitelfelvétel során.

Mi is tulajdonképpen a lakáshitel?

A lakáshitel egy olyan kölcsön, amely kizárólag ingatlan vásárlásra vagy egyéb lakáscélra fordítható. Hogy pontosan milyen lakáscélok tartoznak ide, az bankonként eltérő lehet, de leggyakrabban a lakáshitel az alábbiakra vonatkozik:

 

• lakás vagy ház megvásárlása
• lakás vagy ház építése
• ingatlan korszerűsítése
• ingatlan felújítása
• ingatlan bővítése
• hitelkiváltás

Míg személyi kölcsönökhöz és gyorshitelekhez nem szükséges, lakáshitel esetén önerőt és ingatlanfedezetet kell biztosítania a hitelfelvevőnek. Az önerő a legtöbb esetben minimum 20%. Előfordulhat, hogy a bank fel tud ajánlani önerő nélküli hitelkonstrukciót is, ilyen esetben azonban több ingatlant kell fedezetként megjelölni, vagy bevonni még egy adóstársat a hitelügyletbe, aki a saját vagyonával is felelős az adósság visszafizetésében. Ez tehát egy sokkal szigorúbb konstrukció, viszont lehetőséget ad hitelfelvételre olyan esetben, ha nem rendelkezünk a szükséges önerővel.

 

Hogyan találjam meg a megfelelő lakáshitelt?

Akár hiteltanácsadó segítségével, akár önállóan vágsz bele, tisztában kell lenned a lakáshitel fő tényezőivel, hogy el tudj igazodni a különböző ajánlatok között! A bankok összetett hitelkonstrukciókat dobnak piacra, melynek feltételei számos döntés elé állítják a hitelfelvevőt. A döntések meghozatalánál szerepet játszik az, hogy Te személy szerint mekkora kockázatot vagy hajlandó vállalni, milyen mértékű havi törlesztőrészletet engedhetsz meg magadnak, és milyen időtávban gondolkozol. Vegyük át, hogy melyek a legfontosabb döntések, amiket a hitelfelvétel során meg kell hoznod:

Fix vagy változó kamatozású lakáshitelt vegyek fel?

A különböző hitelkonstrukciók összehasonlításakor az elsődleges szempont legtöbb esetben a fizetendő kamat mértéke és a futamidő alatt visszafizetendő teljes összeg nagysága. Azonban nagyon fontos szem előtt tartani, hogy egyes ajánlatok nagyobb kockázatot rejtenek magukban, más ajánlatok valamivel drágábbak lehetnek, de annál több biztonságot és kiszámíthatóságot nyújtanak.

A piaci kamat folyamatosan változik. Semmi sem garantálja, hogy 10-20 év múlva is ugyanazt a kamatszintet kell megfizetni annál a hitelnél, amit ma vettél fel.

Ezt a kockázatot ellensúlyozzák a bankok a fix kamatozású ajánlataikkal. A hiteligénylés során lehetőséged van eldönteni, hogy milyen időtávra szeretnéd lefixálni a jelenlegi kamatot. Előfordulnak 5 évre, 10 évre fixált hitelek, vagy akár a teljes futamidőre is rögzíteni lehet a kamatszintet.

A fix kamatozás tehát kiszámíthatóságot és biztonságot jelent, azonban a fix kamatok eleve magasabbak a változó kamatajánlatoknál.

Változó kamatozás esetén a szerződésben egy kamatperiódus kerül meghatározásra (általában 1, 3 vagy 5 év). A kamatperiódus ideje alatt a kamatozás nem változik, azonban periódusváltásnál a fizetendő kamat igazodik az aktuális piaci kamatszinthez. Tehát változó kamatozás esetén a kamat mértéke 1, 3 vagy 5 évente fog igazodni a piachoz, a meghatározott kamatperiódustól függően. Egy kedvező kamatperiódus esetén a törlesztőrészlet kevesebbszer változik a futamidő alatt, ami szintén csökkenti a kockázatot.

Tudtad? Az utóbbi 10 évben Magyarországon csökkenő kamatkörnyezet volt tapasztalható. Az évtized elején jellemzően 10-12%-os kamatokkal kellett számolni, napjainkban viszont már 4% körül realizálódnak a banki kamatok. A jelenlegi helyzetben kérdéses, hogy meddig tartható ez a rendkívül alacsony kamatszint, és sokan a kamatok bizonyos szintű növekedését jósolják a jövőben. Ennek is köszönhető, hogy napjainkban a fix, vagy hosszabb kamatperiódussal rendelkező hitelek a népszerűbbek.

Mikor érdemesebb változó kamatozású hitelt választani?

• ha a kamat csökkenésére vagy stagnálására lehet számítani
• ha rövid távon fontosabb számodra az alacsony kamatszint
• ha rövidebb futamidejű hitelről van szó
• ha a futamidő alatt előtörlesztést tervezel
• ha a változó kamatkörnyezetben bármikor lehetőséged van eladni a lakást és kiváltani a hitelt

Mikor érdemesebb fix kamatozású hitelt választani?

• ha a kamat növekedésére lehet számítani
• ha fontosabb a hosszú távú kiszámíthatóság
• ha hosszú futamidejű hitelt veszel fel
• ha nem tervezel előtörleszteni a futamidő közben
• ha nem áll módodban eladni az ingatlant és kiváltani a hitelt kedvezőtlen kamatkörnyezet esetén

Releváns cikkek a témában:
Győz a fix kamatozás - Portfolio.hu
Berobbantak a szuperbiztonságos lakáshitelek - Penzcentrum.hu

Milyen futamidőre vegyem fel a hitelt?

Éppen a kamatozás miatt nem mindegy, hogy milyen futamidőre veszed fel a hitelt, hiszen minél tovább van nálad a kölcsön, annál hosszabb ideig kell kamatot fizetni utána. Értelemszerűen, ha rövidebb idő alatt kell visszafizetni a hitelt, a havi törlesztőrészletek magasabbak lesznek. Épp ezért általában ahhoz kell igazítani a futamidőt, hogy mekkora havi törlesztőt vagy képes és hajlandó vállalni, tehát kihúzni a futamidőt annyi évre, amely mellett nagy biztonsággal képes vagy törleszteni az adósságot.

A törlesztőrészlet nagysága törvényileg is szabályozva van, maximum a hitelfelvevők rendszeres jövedelmének egy bizonyos százaléka lehet, ezt az alábbi táblázat foglalja össze:

 

Ezt a limitet tehát nem a futamidő hossza befolyásolja, hanem a kamatperiódus, tehát hogy hány évente változhat a felvett hitel kamatozása. Az MNB 2018 októberétől szigorította ezeket a limiteket, ezzel is eltolva a hitelezést a fix kamatozású, vagy hosszabb kamatperiódusú konstrukciók irányába.

Mikor érdemesebb rövidebb futamidőt választani?

• ha magasabb havi törlesztőrészletet is be tudunk vállalni
• ha kamatemelés várható és változó kamatozású hitelt veszünk fel
• ha félünk attól, hogy a jövedelmünkben változás történhet a jövőben
• ha minimalizálni akarjuk a teljes visszafizetendő összeget

Mikor érdemesebb hosszabb futamidőt választani?

• ha kezelhetőbb havi törlesztőt szeretnénk fizetni
• ha fixálni tudjuk a kamatozást a futamidő nagy részére
• ha a kalkulált törlesztőrészletet nagy biztonsággal tudjuk fizetni a jövőben is
• ha hajlandóak vagyunk hosszú távon magasabb visszafizetendő összeget bevállalni
• ha a futamidő alatt előtörlesztést tervezünk (pl lejáró lakástakarék, eladásra kerülő ingatlan vagy egyéb felhalmozódott jövedelem miatt)

Releváns cikkek a témában:
Ma fontos változások lépnek életbe - Portfolio.hu

Mekkora THM-et fogok kifizetni?

A hitelajánlatok összehasonlításánál általában az első vizsgált tényező a THM, azaz Teljes Hiteldíj Mutató szokott lenni. Ez a mutató százalékban fejezi ki, hogy a felvett összeghez képest mennyi a hitel teljes díja évente. A kamaton kívül ugyanis egyéb költségek is felmerülnek a hitelfelvétel során. A THM számítása egységes közgazdasági módszertan alapján történik, és jogszabályban van meghatározva, hogy milyen díjakat és költségeket tartalmaz.

A THM a különböző hitelkonstrukciókat teszi összehasonlíthatóvá úgy, hogy törvényben meghatározott összegre és futamidőre adják meg. A személyre szabott THM-hez természetesen ismerni kell a konkrét futamidőt és hitelösszeget. Ez a mutató a hitel kiválasztásánál segít, a futamidő alatt nem kerül aktualizálásra. Értelemszerűen az alacsonyabb THM-mel rendelkező ajánlatok a kedvezőbbek, ha csupán a visszafizetendő összeget vesszük figyelembe.

A THM a kamaton kívül tartalmazza még többek között a számlavezetés költségét, a hitelbírálati díjat, a hitelfedezeti biztosítás díját, a jelzálogjog bejegyzésének díját, az értékbecslés díját és a helyszíni szemle díját, ezért alkalmasabb a hitelajánlatok összehasonlítására, mint a kamatláb önmagában. Vannak speciális díjak, melyeket a THM nem tartalmaz, például a futamidő során felmerülő módosítások díját, egyéb opcionális díjakat vagy a késedelmes törlesztésből eredő költségeket.

Jelenleg a lakáshitelek THM értékei javarészt 4% és 8% közé esnek. Az alábbi táblázat azt szemlélteti, hogy milyen nagy eltérést jelenthet 1 százalékpont eltérés a kamatban, vagy 5 év eltérés a futamidőben egy 10.000.000 Ft-os hitel esetén.

 

A példákból kiderült, hogy egy ekkora hitelnél milliós nagyságrendű eltérés realizálódik, ha a kamatot vagy a futamidőt módosítjuk. Ezért fontos, hogy a kínált lehetőségeket megfelelő számítással összehasonlíthatóvá tegyük, és kiválasszuk a leginkább kedvező THM, futamidő, kamatperiódus kombinációkat.

Tudok-e előtörleszteni?

Bár a hitelfelvételnél meghatározásra kerül a futamidő és a visszafizetés ütemezése, lehetőség van a kölcsön egy-egy részének vagy egészének idő előtti visszafizetésére is, előtörlesztés formájában. Előtörlesztéssel jelentős költségeket meg lehet takarítani, hiszen a futamidő hátralevő részében kisebb tőketartozással, így kisebb kamattal kell kalkulálni. Ha az előtörlesztés során a fennmaradó kölcsön egésze visszafizetésre kerül, ezt végtörlesztésnek nevezzük.

Ha a futamidő során felhasználhatóvá válik a lakástakarékod, eladásra kerül egy ingatlanod, nagyobb összegű bónuszra, bevételre teszel szert, esetleg örökölsz egy bizonyos pénzösszeget, mindenképpen érdemes ezeket a tartalékokat a hitel előtörlesztésére fordítani, mivel ez szinte mindig nagyobb haszonnal jár, mintha egyéb kis kockázatú befektetésbe tennéd.

Az előtörlesztésért a bankok eltérő díjakat számolnak fel, ezekről szintén érdemes tájékozódni a hitelfelvétel során, ha ilyen terveid vannak. Általában minimum 3 havi törlesztőrészletnek megfelelő összeget lehet előtörleszteni. Ennek díját fix összegben, vagy az előtörlesztett összeg százalékában határozzák meg (jellemzően 0,5-1%). Ha a hitel visszafizetésére egy másik hitelt veszünk fel – ezt nevezik hitelkiváltásnak – a bank ugyanúgy felszámolja az előtörlesztési díjat. Ilyen esetben, ha végtörlesztésről van szó, és egy másik (olcsóbb) hitellel váltjuk ki a meglévő kölcsönünket, a bankok akár 2%-ot is felszámolhatnak előtörlesztési díjként. 

Tipp: az előtörlesztési díj nem mérvadó a választásnál, ha valamelyik ajánlat jobb THM-et tartalmaz, de hasonló kamatozású ajánlatoknál akár döntő tényező is lehet.

Milyen egyéb költségekkel kell még számolnom?

A hiteltermék kiválasztásánál értelemszerűen a fentebb kifejtett szempontok a legfontosabbak, azonban nem szabad elfelejteni, hogy a hiteligénylésnek egyéb, elsőre kevésbé nyilvánvaló költségei is vannak, ezeket általában indulók öltségnek szoktuk nevezni.

 

Az induló költségek leggyakrabban az alábbiak:

• tulajdoni lap és térképmásolat lekérése
• az elbíráláshoz szükséges értékbecslés díja
• folyósítási jutalék
• közjegyzői okiratba foglalás díja
• földhivatali költségek

Tulajdoni lap és térképmásolat: az elbírálás során a bank ellenőrzi a fedezetül felajánlott ingatlant a tulajdoni lap alapján, melyet a földhivatalból vagy online, a Takarnetről lehet lekérni. Online valamivel alacsonyabb áron, és sorban állás nélkül megtehetjük ezt. Családi ház esetén egy térképmásolatot is be kell nyújtani. Ezek a dokumentumok csupán néhány ezer forintos költséget jelentenek.

Értékbecslés költsége: a fedezet értékének megállapításához a felajánlott ingatlan értékbecslése szükséges, ezt a bank rendeli meg a vele szerződésben álló értékbecslő cégtől. Ennek a díja bankonként és ingatlan típusonként igen eltérő lehet, jellemzően 30.000 Ft körüli értékkel kell számolni, de szélsőséges esetben ez a költség akár 90.000 Ft is lehet! Egyes kedvező hiteleknél az értékbecslés ingyenes.

Folyósítási jutalék: felszámolására a hitelkérelem jóváhagyása és a kölcsönszerződés aláírása után kerül sor. Mértéke bankonként eltérő lehet, általában a hitelösszeg 0-2%-a. Jellemző gyakorlat, hogy a bankok ettől a díjtól az éppen meghirdetett „akció” keretében eltekintenek.

Közjegyzői díj: a szerződéskötés során merül fel ez a költség. A hitelszerződést és a jelzálogszerződést közjegyzői okiratba kell foglalni, melynek szintén díja van. Ez a díj a hitel összegétől, a szerződés típusától és oldalszámától is függ. Egy 10 millió Ft nagyságú hitel esetén nagyjából 70.000 Ft közjegyzői díjra kell számítani.

Földhivatali díj: a folyamat legvégén a jelzálogjog bejegyzésének meg kell történnie a földhivatalnál. Ennek egységes díja van, jelenleg 12.600 Ft ingatlanonként.

Érdemes tehát figyelemmel lenni arra, hogy éppen az aktuális díjelengedési akciókban a bankok milyen járulékos költségek alól mentesítenek, és milyen díjakat hajlandóak elengedni, hogy a szóban forgó hitelajánlatot válaszd. 

 

* Minősített fogyasztóbarát lakáshitel

Viszonylag új fogalom, amely meghatározza a jelenlegi hitelkínálatot, a fogyasztóbarát lakáshitel fogalma. A fogyasztóbarát lakáshitel tulajdonképpen egy minősítés, amelyet a Magyar Nemzeti Bank ad meg egyes hitelajánlatokra vonatkozóan. Ez a minősités azt mutatja a hiteligénylőknek, hogy az adott hiteltermék megfelel különböző szigorú kritériumoknak. Olyan feltételek ezek, amelyek a hitelfelvevőt védik, és kiszámíthatóbb konstrukciókat eredményeznek. Egy minősített fogyasztóbarát hitelről tudni lehet, hogy:

 

• a törlesztőrészletek annuitásosan kerülnek meghatározásra (a törlesztőrészletek egy éven belül változatlanok)
• a futamidő 3, 5 vagy 10 éves kamatperiódusra osztott, vagy végig fix kamatozású
• az elbírálás maximum 15 munkanap (az értékbecslés meglététől számítva)
• a folyósítás maximum 2 munkanap (a folyósítási feltételek teljesítésétől)
• meghatározott referenciaindexhez képest maximum 3,5% kamatfelárat tartalmaz
• csak limitált eseti díjakat szabhat meg
• az előtörlesztési díj maximum 1%

A jegybank célja a minősítéssel a bankok közötti verseny fokozódása volt és a kedvezőbb, átláthatóbb hitelkonstrukciók ösztönzése. A fogyasztóbarát hitelekhez egységesen lett meghatározva, hogy milyen dokumentumokat szükséges benyújtani, így a bankok között ebben nincs eltérés.

A minősített fogyasztóbarát hitelek előnyei lehetnek:

• alacsony árfolyamkockázat
• alacsony törlesztőrészlet
• kedvező előtörlesztési lehetőség
• értékbecslés és közjegyzői díj elengedése
• hosszabb távon kedvező kamat
• biztonságos konstrukció

Kapcsolódó cikkek:
Már 52 bank kínál minősített fogyasztóbarát lakáshiteleket - minositetthitel.hu

A hiteltermék kiválasztásakor tehát a felsorolt szempontokat célszerű figyelembe venni, az egyes bankoknál vagy ügyintézőnél érdeklődve pedig rákérdezni, hogy mely ajánlatok számítanak fogyasztóbarátnak, és ezek milyen előnyökkel rendelkeznek. A lakáshitel igénylésének feltételeit és folyamatát egy következő cikkben taglaljuk majd.

Ha hitelfelvétellel kapcsolatos kérdésed van, vagy szeretnéd egy bankfüggetlen hitelügyintéző tanácsát kérni, vedd fel velünk a kapcsolatot!